第34讲 营改增+税率调整对房开企业土地增值税的影响分析

2016年5月1日全面推开“营改增”,其间征纳双方就增值税的发票开具、进项税额、销项税额、税率适用、税额计算以及纳税申报等相关争议问题不断出现。【税客争鸣】就增值税有关问题从理论探讨到实务操作、案例剖析等,展开全面、系统、深入阐述,以期帮助广大财税人员科学、合理、有效用好税收政策,掌控涉税风险。

营改增+税率调整对房开企业土地增值税的影响分析

【本期提示】众所周知,房地产开发企业的涉税“痛点”是土地增值税。全面营改增后,出台的一些政策对于土地增值税的计算影响较为明显,如《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)、《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)以及《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号)等,且由于增值税的计税方法不同,对土地增值税的计算影响也很大。本期将围绕上述政策在不同计税方法的影响以及需要注意的事项。

【实例1】——营改增前

某房地产开发企业在2015年1月~9月开发写字楼一栋。

(1)在开发写字楼的过程中,取得土地使用权支付金额1100万元,发生房地产开发成本4000万元。

(2)10月~12月将写字楼全部销售,销售合同记载收入9900万元。

(3)该企业全年发生销售费用600万元、管理费用820万元(未含印花税和出租房屋的房产税)、财务费用180万元(全部为当年开发写字楼的借款利息支出,能提供金融机构贷款证明且未超过按商业银行同类同期贷款利率)。(注:计算土地增值税其他开发费用的扣除比例为5%,城建税7%,教育费附加5%,不考虑印花税)

根据上述资料计算2015年该公司应缴纳土地增值税。计算如下:

2015年该公司销售写字楼应缴纳营业税、城建税和教育费附加

=9900×5%×(1+7%+3%+2%)=554.4(万元)

2015年该公司应缴纳土地增值税的计算如下:

扣除额=(1100+4000)×(1+20%)+180+(1100+4000)×5%+554.4

=6120+180+255+554.4=7109.4(万元)

增值额=9900-7109.4=2790.6 (万元)

增值率=2790.6÷7109.4×100%=39.25%

2015年该公司应缴纳土地增值税=2790.6×30%=837.18 (万元)

各项税费合计:554.4+837.18=1391.58(万元)

【实例2】——营改增后(简易计税)

承上例,假设上述开发项目发生在2016年,且符合选择简易计税方法,则相关计算如下:

2016年该公司销售写字楼应缴纳增值税、城建税和教育费附加共计:

销售额=9900÷(1+5%)=9428.57(万元)

应交增值税=9428.57×5%=471.43(万元)

城建税和教育费附加=471.43×(7%+3%+2%)=56.57 (万元)

2016年该公司应缴纳土地增值税的计算如下:

扣除额=(1100+4000)×(1+20%)+180+(1100+4000)×5%+56.57

=6120+180+255+56.57=6611.57(万元)

增值额=9428.57-6611.57=2817 (万元)

增值率=2817÷6611.57×100%=42.61%

2016年该公司应缴纳土地增值税=2817×30%=845.1 (万元)

各项税费合计:471.43+56.57+845.1=1373.1(万元)